中国证券网讯(记者 张苧月)“尽管亚洲房价很高,但多数亚洲国家的资产收益比率自2000年以来却在稳步下降中。住房不再昂贵,人们的负担能力有所改善。不过,中国香港是个例外,其资产收益比率自2000年以来增长了78%。现阶段,美国地区100平方米的房屋价值为8.5万美元,美国居民平均工作1.7年则可买下。然而,香港100平方米的房屋价值140万美元,香港人平均工作39年才能承担。随着亚洲投资和资金流入或持续,未来亚洲房价可能继续走高。”星展银行首席经济师柯大任表示。

  【最新数据】6月70个大中城市63个城市房价环比上涨(附表)

  一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况

  (一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有5个,持平的城市有2个,上涨的城市有63个。环比价格上涨的城市中,最高涨幅为2.4%。

  (二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。6月份,同比价格上涨的城市中,最高涨幅为16.7%,涨幅比5月份回落的城市有4个。

  二、二手住宅价格变动情况

  (一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有8个,持平的城市有7个,上涨的城市有55个。环比价格上涨的城市中,最高涨幅为1.3%。

  (二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,上涨的城市有68个。6月份,同比价格上涨的城市中,最高涨幅为14.1%,涨幅比5月份回落的城市有11个。

  【研判】亚洲房价还将上涨多少?

  近年来,世界各国央行持续推动利率下行。美国短期利率已经连续四年为零;欧洲央行五月降息至0.5%,其资产负债表目前占GDP的30%,高于美联储10个百分点;日本央行则宣布,在未来两年里,将货币基数扩大一倍。

  多地政府的大量印钞,令大部分的资金流向增长和收益较高的亚洲。而利率的下降,将带动资产价格上涨,尤其是对利率变化最为敏感的房地产。柯大任指出,自2009年三月全球金融危机在亚洲告终以来,中国香港房价增长了一倍以上。新加坡房价上涨了55%,中国大陆和中国台湾见证了50%的增长,马来西亚的房价也上涨了40%。

  同时,有幸于2009年入场购买房地产的外国投资者,受惠于资金流入,收益跟着房地产价格的上涨而水涨船高,其所获收益以美元计价提高了20-50% 。虽然亚洲政府通过直接或行政管理手段抑制房价的上涨,但亚洲房价依然持续上升。

  那么,目前亚洲房地产价格还会上涨多少?或者是否已经涨得太高?房价是否已泡沫化?对此,柯大任称:“没有人能在泡沫破灭之前正确诊断出泡沫的形成。如果货币当局能事先诊断出泡沫的形成,那么泡沫就不复存在 。如果私人投资者有这个能力,那他们就不会只是空谈,而是作为当局者的参谋者。我们力所能及的就是认真审视数据,对未来做出合理推测,即亚洲房价或将继续走高。” 柯大任称。

  【心态】将住房作为一种投资

  “许多亚洲人视买房为投资,一般来说,他们被指是房价上涨的推动者。中国香港和新加坡孕育了亚洲最富有的投资者,两地的房价也是亚洲之最。从投资角度来看,比起股票,两地房价并未被高估。”柯大任明确表示。

  从长远来看,香港股票和房地产具有类似的投资回报。自1985年起, 港股每年上涨10.6%,比房地产所创的9.8%的收益略高一筹。如果假设租金和股票分红的等值类似,其仍然结果相同。因此,从投资角度来看,比起股票,香港的房价并未被高估。再者,香港房价的上涨被视为自2003年非典爆发以来市场反弹的结果,2003年非典爆发后,香港的房价虽增长了4倍,但比起1997年仅上涨了40%。

  新加坡的情况亦如此,以美元计价,新加坡的房价和股票自1985年起,每年平均取得8.1%的收益,假设新加坡房租和股票分红情况与香港类似,那么新加坡房价较股票而言也未被高估。同样,近年来,新加坡房价(和租金)不断猛涨,自2009年年中上涨了55%,可是较1996年仅增长了18%。1996年时,许多人认为新加坡的房价过高,但17年后的的今天,房价的涨势并没有脱轨的现象。

  【薪VS房】买下一套房子需要多久?

  当前,地域丰饶的美国每100平方米的住房均价为8.5万美元。相比之下,亚洲房价并不便宜。具体而言,中国香港平均每100平方米的房价高达140万美元。新加坡房价相对香港便宜,但平均每100平方米仍达87万美元。位于中国台北的100平方米住房价值为50万美元,曼谷则值18万美元。

  尽管各地房价炒得沸沸扬扬,中国大陆的房价却较上述地区最便宜,平均每100平方米的房价低于10万美元。不过,这个数字是全国均价,北京和上海的房价为该价格的3倍以上,但还是比台北、香港或新加坡便宜。

  从面值来看,中国香港的房价在亚洲最高。按实值计算,房价与实际价值的落差更大。柯大任指出,香港人平均需要花40年左右才能买下一套100平方米的房屋,比在中国大陆买房需多花2.5倍的时间。值得一提的是,这里的测量数据并未因全国平均值而有所扭曲。上海房价虽然是全国平均水平的三倍,但上海的薪资也同样是全国平均的三倍。

  另外,新加坡和泰国人买下100平方米的住房平均需花15年。中国台湾居民因其实际收入较高,房价则相对便宜,居民工作9年就能买下一套住房。马拉西亚人需4年买下一套住房。然而,美国居民仅用1.7年便可买下一套100平方米的住房,这大大低于亚洲人买房需花费的工作时间。

  【顶点】香港房价位居世界最高

  自2000年以来,亚洲房价增长迅速,但收入上涨的速度更快。较2000年,当今的房价相对收入降低了22%。柯大任指出,以此标准衡量,亚洲房地产市场并没有什么可畏的——住房不是越来越昂贵,负担能力其实处于改善中。

  在中国,房地产价格的上涨倍受关注,但自2000年起,收入增长的速度已是房价的近两倍。相较于收入,住房价格要比13年前便宜了40%。即使在近几年,中国资产收益比率并未直趋而上,而是横向发展。

  新加坡的资产收益比率自2006年或2009年上涨的幅度不大。房价较2006年高了10%,比2000年则低了15%。自2007年后的五年里,房价与收入基本持平。

  韩国、泰国和马来西亚同样如此。过去十年中,韩国、泰国两地的资产收益比率一直在下降。马来西亚的资产收益比率也比2000年低,与2007、2009年的水平基本保持不变。

  不过。中国台湾和中国香港是例外。台湾资产收益比率自2000年增长了20%,香港的情况则更为严峻,其资产收益比率较2000年上涨了78%。柯大任认为,当购买能力极速下降时,需迫切正视这个问题。

  按照绝对价值和相对收入,中国香港的房价位居世界最高。新加坡住房拥有率达90%,而香港的住房拥有率却只有59%。这点无疑与购买能力有关,当然也很可能与收入分配不均有关。因此,从金融市场的角度来看,尽管香港住房情况还称不上泡沫化,但住房负担能力引起的社会压力似乎在上升。

  同时,当前G3地区实施的量化宽松政策及全球利率下调推动了亚洲资金流入。另一方面,鉴于亚洲经济增长占据了主要的全球经济增长,更多且更长期的资金流入亚洲是常态。企业希望在增长中的市场发展。这意味着,即使G3地区货币政策恢复正常后,亚洲投资和资金流入很可能将持续。因此,亚洲房价或会继续走高。

  【未来】利率上涨加重房贷压力

  “利率为零时,债务负担不是大问题,而且能循环贷款。当无法偿还债务时,麻烦就会迎面而来,过去隐藏的泡沫也将浮上台面。一旦低利率时代告终,开始往上走,亚洲的房贷偿还压力将增大。其中,印度尼西亚和菲律宾受利率上调影响最大。”柯大任表示。

  柯大任预计,若按现有利率作为基准,并假设本息在未来20年里全额支付,中国台湾所需承担的住房支出最大,该地区2.9%的GDP将用于支付住房本金和利息。中国香港和新加坡的住房支出相近,每年分别有2.8%和2.7%的GDP用于偿还住房债务。马来西亚和韩国的住房支出约为GDP的2%左右,泰国住房债务偿还压力占GDP的不到1.8% 。此外,中国大陆每年的住房支出只占GDP的1.4%。

  不过,风险仍旧存在。这五年来,利率一直保持在低位。但当利率上调时,市场则会发生新的变化。假设利率已恢复到金融危机前的水平,住房支出受影响的程度取决于债务偿还压力的大小和利率出现大起大落的情况。

  具体来看,由于新加坡币和港币与美国保持固定汇率关系,则两地利率在亚洲地区相对下降最多,降幅可达2至2.1倍。马来西亚的情况有所不同,其利率与金融危机前的水平大致相同,因此利率冲击的风险也相对较低。中国大陆的利率较金融危机前的平均值要来得高。从理论上来看,回到危机前的利率值是幸事,而非灾难。

  印度尼西亚和菲律宾的住房支出增长将在亚洲地区当中最大。原因有两点:一方面是巨大的利率差异(1.5至1.7倍),另一方面则在于当地利率比其他亚洲地区高很多。

  如果按揭利率回到金融危机前的水平,根据推算,亚洲多数地区将面临15%到25%的住房支出增长。菲律宾的年度住房支出将增长40%左右, 印度尼西亚也将提高三分之一。新加坡和中国香港的住房支出相对可控。中国大陆、马来西亚、泰国和印度是例外,归因于这些地区还未经历大幅度的利率下调,当全球利率回到金融危机前的水平时,或不会遭受直接冲击。